Tối thứ Sáu, nhóm cư dân của tòa B rộn tin nhắn: đèn hành lang tầng 12 tắt cả dãy, một hộ tầng 8 báo trần nhà tắm nhỏ nước và nghi do căn tầng 9. Ban quản lý chung cư phải trả lời cư dân, liên hệ chủ căn hộ phía trên, tìm thợ, rồi lại phải giải thích vì sao việc chưa xong. Nếu mỗi việc là một lần đi tìm thợ mới, ban quản lý luôn ở thế bị động.

Ban quản lý chung cư làm việc với một đối tượng rất khác doanh nghiệp: hàng trăm hộ dân, mỗi hộ có lịch sinh hoạt riêng, và khu chung được dùng suốt ngày đêm. Mọi việc sửa chữa ở hành lang, sảnh, tầng hầm, sân thượng đều cần thông báo trước, có lối đi an toàn và hạn chế tiếng ồn vào giờ nghỉ của cư dân.

Bài viết này giúp ban quản lý hiểu dịch vụ sửa chữa, bảo trì cơ sở vật chất chung cư gồm những hạng mục nào, quy trình thông báo cho cư dân và cần thống nhất gì khi nhận báo giá.

Trả lời nhanh

Dịch vụ sửa chữa, bảo trì cơ sở vật chất chung cư là kiểm tra theo lịch và xử lý các hạng mục khu chung như đèn hành lang, cầu thang bộ, sảnh, nhà vệ sinh công cộng, máy bơm và bồn nước, ống thoát, trần, tường, sân thượng, đồng thời hỗ trợ ban quản lý xác định nguồn rò rỉ giữa các căn hộ. Việc ồn hoặc phải cắt nước, cắt điện được thông báo trước cho cư dân và xếp ngoài giờ nghỉ. Thang máy, phòng cháy chữa cháy và các hệ thống chuyên biệt do đơn vị chuyên ngành phụ trách.

Hạng mục bảo trì định kỳ ở khu chung chung cư

  • Chiếu sáng khu chung: đèn hành lang từng tầng, đèn cầu thang bộ, đèn sảnh, đèn tầng hầm, đèn cảm biến, công tắc.
  • Cấp nước: bồn nước mái, bể nước ngầm, máy bơm, van phao, đường ống trục, van tầng, theo phạm vi ban quản lý giao.
  • Thoát nước: ống thoát đứng, ống thoát mái, phễu thu sân thượng, hố ga, rãnh thoát tầng hầm.
  • Sân thượng và mái: lớp chống thấm, chân bồn nước, chân thiết bị kỹ thuật, lan can.
  • Trần, tường, sơn khu chung: trần hành lang, tường sảnh, cầu thang bộ, mảng sơn bong, vết nứt, vết ố.
  • Cửa và lan can: cửa thoát hiểm, tay co, bản lề, lan can cầu thang, tay vịn.
  • Nhà vệ sinh công cộng, phòng sinh hoạt chung: thiết bị vệ sinh, thoát sàn, đèn, quạt hút nếu có.
  • Sàn và lối đi: gạch sảnh, gạch hành lang bị bong, bộp, nẹp bậc cầu thang.

Thang máy, hệ thống báo cháy và chữa cháy, máy phát điện, trạm biến áp thường có đơn vị chuyên ngành bảo trì theo quy định riêng. Thợ bảo trì tổng hợp chỉ ghi nhận dấu hiệu bất thường quan sát được để ban quản lý báo cho đúng đơn vị.

Dấu hiệu chung cư cần bảo trì ngay

  • Đèn hành lang hoặc cầu thang bộ tắt từng dãy, cư dân phản ánh nhiều lần.
  • Tầng cao yếu nước vào giờ cao điểm, máy bơm chạy liên tục hoặc đóng ngắt nhiều lần.
  • Trần hành lang hoặc trần căn hộ có vệt ố, nhỏ nước.
  • Tầng hầm đọng nước sau mưa, hố ga có mùi.
  • Gạch sảnh, hành lang bị bộp, nứt, có nguy cơ vấp ngã.
  • Cửa thoát hiểm không tự đóng, tay co hỏng.
  • Sân thượng đọng nước, phễu thu bị lá và rác bít.

Vì sao cơ sở vật chất chung cư xuống cấp nhanh

  • Dùng liên tục ngày đêm: đèn, cửa, thang bộ, máy bơm hoạt động không nghỉ.
  • Nhiều căn chồng lên nhau: một điểm rò ở căn trên có thể ảnh hưởng nhiều căn bên dưới và hành lang.
  • Ranh giới khu chung và khu riêng: lỗi ở ống trục, hộp kỹ thuật hay trần giữa hai căn dễ bị đùn đẩy.
  • Cư dân tự cải tạo căn hộ: khoan, đục, thay đổi đường nước có thể ảnh hưởng đến kết cấu chống thấm và đường ống chung.
  • Sửa theo sự vụ: mỗi lần một thợ, vật tư không đồng nhất, không có hồ sơ.

Cách ban quản lý tự kiểm tra nhanh hằng tuần

Nhân viên kỹ thuật hoặc bảo vệ có thể đi một vòng theo danh sách:

  • Đi từng tầng, bật thử đèn hành lang, đèn cầu thang bộ, ghi lại bóng hỏng.
  • Nhìn trần hành lang quanh hộp kỹ thuật và trước cửa các căn.
  • Nghe máy bơm, xem bồn nước có tràn, van phao có kêu không.
  • Sau mưa, kiểm tra sân thượng, phễu thu, tầng hầm và hố ga.
  • Thử cửa thoát hiểm có tự đóng, lan can có lỏng không.
  • Ghi vị trí, ảnh, thời điểm và phản ánh của cư dân vào sổ chung.

Không để nhân viên không có chuyên môn tự mở tủ điện tổng, xử lý máy bơm hay đường ống trục. Những việc này cần thợ có chuyên môn.

Ban quản lý của bạn đang xử lý sự cố theo từng lần? Gửi yêu cầu khảo sát trên Thotot để thợ đi khu chung từng tầng và lập checklist bảo trì.

Sai lầm thường gặp khi bảo trì chung cư

  • Không thông báo trước cho cư dân: cắt nước, khoan đục bất ngờ gây phản ứng gay gắt.
  • Chỉ xử lý vết ố mà không tìm nguồn: sơn lại trần hành lang, vài tuần sau vết ố quay lại.
  • Làm việc ồn vào giờ nghỉ: buổi trưa và buổi tối là lúc cư dân dễ phàn nàn nhất.
  • Không phân định rõ khu chung và khu riêng: tranh cãi kéo dài về việc ai chịu chi phí.
  • Không lưu hồ sơ: không biết tầng nào, trục nào lỗi lặp lại để xử lý tận gốc.

Quy trình sửa chữa, bảo trì cơ sở vật chất chung cư

  1. Khảo sát khu chung: đèn, cấp thoát nước, máy bơm, sân thượng, tầng hầm, trần tường, cửa, lan can, sàn.
  2. Lập hồ sơ theo tòa, tầng và trục: lỗi hiện có, ảnh, mức ưu tiên, hạng mục thuộc khu chung hay căn hộ.
  3. Lên lịch và thông báo cho cư dân: ban quản lý dán thông báo, gửi nhóm cư dân về khu vực, thời gian, việc cắt nước, cắt điện nếu có.
  4. Thực hiện có che chắn và lối đi an toàn: khu vực thi công được rào, biển báo, dọn sạch cuối ngày.
  5. Hỗ trợ xác định nguồn rò giữa các căn: khi có thấm từ căn trên, thợ phối hợp với ban quản lý và chủ căn hộ để kiểm tra, ghi nhận bằng ảnh.
  6. Báo cáo về ban quản lý: việc đã làm, việc tồn đọng, đề xuất cho kỳ sau; ban quản lý dùng để trả lời cư dân.

Với chống thấm sân thượng hoặc sơn khu chung, cần tính thời gian chờ khô theo hướng dẫn của vật liệu và theo thời tiết, khu vực chưa khô cần rào chắn.

Lợi ích của hợp đồng bảo trì định kỳ cho chung cư

  • Ít phản ánh của cư dân: đèn, nước, cửa được kiểm tra trước khi hỏng.
  • Quy trình thông báo rõ ràng: cư dân biết trước việc gì, khi nào, ở đâu.
  • Một đầu mối cho nhiều hạng mục: ban quản lý không phải tìm thợ cho từng sự vụ.
  • Hồ sơ theo tầng và trục: có căn cứ để báo cáo hội nghị cư dân và lập kế hoạch cải tạo.
  • Chủ động ngân sách: tách việc định kỳ và việc phát sinh, phần phát sinh được duyệt trước.

Để biết các vị trí hay rò nước cần kiểm tra theo lịch, xem những vị trí dễ rò nước cần kiểm tra định kỳ. Trước mùa mưa, tham khảo kiểm tra mái, sân thượng và thoát nước theo trình tự. Về lý do nên bảo trì điện nước theo lịch, đọc thêm vì sao nên bảo trì hệ thống điện nước định kỳ.

Chọn phương án theo tình trạng

Tình trạng Cách xử lý Mức can thiệp
Khu chung vận hành ổn định Đi tuyến theo checklist, thay bóng đèn, chỉnh cửa thoát hiểm Nhẹ
Đèn hành lang tắt cả dãy Kiểm tra nguồn, công tắc, cảm biến, dây dẫn của dãy đèn Nhẹ đến vừa
Tầng cao yếu nước Kiểm tra bồn, van phao, máy bơm, đường ống trục Vừa
Căn dưới thấm từ căn trên Xác định nguồn rò, phối hợp chủ căn hộ xử lý điểm rò, chống thấm Vừa
Sân thượng hoặc tầng hầm thấm diện rộng Làm lại chống thấm, cải thiện thoát nước theo từng khu Lớn

Hạng mục tương tự Thotot đã làm

Thotot chưa có công trình đăng riêng cho khu chung chung cư; các công trình dưới đây ở căn hộ chung cư, có cùng hạng mục kỹ thuật với đèn hành lang, cấp nước và thấm giữa các tầng.

Công trình Điểm liên quan đến chung cư
Lắp, sửa đèn hành lang căn hộ chung cư Đèn hành lang, đèn cảm ứng
Lắp, sửa bơm tăng áp căn hộ chung cư Cải thiện áp lực nước ở tầng cao
Xử lý trần căn hộ bị thấm từ tầng trên Tìm nguồn thấm giữa hai căn
Xử lý nhà vệ sinh chung cư thấm xuống tầng dưới Dò điểm rò nhà vệ sinh ảnh hưởng căn dưới

Lưu ý khi thuê đơn vị bảo trì và nhận báo giá

  • Báo giá nên tách theo hạng mục khu chung: chiếu sáng, cấp nước, thoát nước, sân thượng, trần tường, cửa, sàn.
  • Ghi rõ phạm vi: khu chung thuộc ban quản lý; việc trong căn hộ do chủ căn hộ yêu cầu và chi trả riêng, trừ khi có thỏa thuận khác.
  • Ghi rõ hạng mục do đơn vị chuyên ngành phụ trách: thang máy, phòng cháy chữa cháy, máy phát điện, trạm biến áp.
  • Thống nhất khung giờ được phép thi công theo nội quy tòa nhà và cách báo việc gấp.
  • Yêu cầu báo cáo có ảnh trước sau để ban quản lý trả lời cư dân và lưu hồ sơ.

Thợ có sửa trong căn hộ của cư dân không?

Có thể, nếu chủ căn hộ yêu cầu. Việc trong căn hộ thường được khảo sát và báo giá riêng cho chủ căn hộ, tách khỏi hợp đồng bảo trì khu chung của ban quản lý.

Khi căn dưới bị thấm từ căn trên, ban quản lý nên làm gì?

Ban quản lý nên ghi nhận hiện trạng, thông báo cho cả hai chủ căn hộ và mời thợ kiểm tra để xác định nguồn nước trước khi bàn đến trách nhiệm. Chỉ sơn lại trần căn dưới sẽ không giải quyết được nguồn rò.

Bảo trì khu chung có phải cắt nước, cắt điện cả tòa không?

Thường chỉ cắt theo khu vực hoặc theo trục khi cần. Nếu phải cắt, ban quản lý sẽ thông báo trước và chọn khung giờ ít ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân.

Bao lâu nên bảo trì khu chung chung cư một lần?

Chiếu sáng, máy bơm và thoát nước cần kiểm tra dày hơn sơn hay mặt ngoài. Tần suất cụ thể thợ sẽ đề xuất sau khi khảo sát hiện trạng và quy mô tòa nhà.

Liên hệ Thotot để được tư vấn, khảo sát và báo giá

Dịch vụ sửa chữa, bảo trì cơ sở vật chất chung cư giúp ban quản lý chủ động với khu chung, có quy trình thông báo rõ ràng cho cư dân và giảm sự cố lặp lại. Khi để thợ khảo sát tận nơi, bạn có hồ sơ theo tầng, theo trục và báo giá theo từng hạng mục.

Hãy gửi yêu cầu tư vấn trên Thotot kèm số tòa, số tầng, các hạng mục khu chung đang quản lý và những lỗi cư dân hay phản ánh. Thotot sẽ liên hệ xác nhận, hẹn khảo sát, bạn xem phương án rồi mới quyết định.