Thi công Shophouse

Kiểm tra hiện trạng và hồ sơ công trình

Trước khi thi công, cần khảo sát và làm rõ:

• Công trình xây mới, bàn giao thô hay đang sử dụng.

• Kích thước, mặt bằng, số tầng và hiện trạng các khu vực.

• Hiện trạng kết cấu, tường, sàn, mái và hệ thống kỹ thuật nếu là công trình có sẵn.

• Hồ sơ thiết kế, bản vẽ kết cấu, điện nước và các hồ sơ liên quan.

• Quy định về mặt tiền, biển hiệu, thời gian vận chuyển và thi công tại dự án.

• Mục đích sử dụng từng tầng, từng khu vực.

Với Shophouse cải tạo, cần xác định các hạng mục giữ lại, tháo dỡ và làm mới. Những thay đổi ảnh hưởng đến kết cấu hoặc hệ thống an toàn phải được đánh giá bởi người có chuyên môn phù hợp.

Chuẩn bị trước khi thi công

• Thống nhất phạm vi công việc, bản vẽ và yêu cầu hoàn thiện.

• Kiểm tra các điều kiện pháp lý, giấy phép hoặc chấp thuận cần thiết.

• Chốt chủng loại và mẫu vật liệu ở những hạng mục ảnh hưởng đến thi công.

• Chuẩn bị mặt bằng, lối vận chuyển vật tư và vị trí tập kết.

• Bố trí điện, nước phục vụ thi công theo điều kiện an toàn.

• Che chắn, bảo vệ các khu vực và hạng mục cần giữ lại.

• Thống nhất cách kiểm tra, nghiệm thu từng giai đoạn.

Đối với Shophouse trong khu đô thị hoặc dự án có ban quản lý, cần hoàn tất các thủ tục thi công theo quy định áp dụng trước khi triển khai.

Các bước thi công Shophouse

Khảo sát, thiết kế và thống nhất phương án

Xác định nhu cầu kinh doanh, sinh hoạt, phân chia công năng và các yêu cầu kỹ thuật. Hoàn thiện hồ sơ làm cơ sở tổ chức thi công.

Thi công phần móng và kết cấu nếu xây dựng mới

Thực hiện các công việc nền móng, cột, dầm, sàn, cầu thang và kết cấu khác theo hồ sơ thiết kế. Kiểm tra vật liệu, kích thước, vị trí và nghiệm thu theo từng công đoạn.

Xây tô và tạo hình không gian

Thi công tường, vách, các ô cửa, lớp trát và những phần xây dựng cần thiết. Kiểm tra vị trí cửa, độ phẳng, độ thẳng và kích thước không gian.

Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm

Thi công đường điện, cấp thoát nước và các hệ thống đi âm theo thiết kế. Phối hợp vị trí đầu chờ cho thiết bị điện, điều hòa, thiết bị vệ sinh và thiết bị kinh doanh.

Chống thấm các khu vực cần thiết

Xử lý những vị trí có yêu cầu chống thấm như nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái và các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước. Kiểm tra, nghiệm thu trước khi che phủ bằng lớp hoàn thiện.

Thi công trần, tường và sàn

Thực hiện các hạng mục trần, bả sơn, ốp lát, hoàn thiện sàn hoặc vật liệu trang trí theo thiết kế. Chú ý phối hợp cao độ trần và vị trí thiết bị kỹ thuật.

Hoàn thiện mặt tiền, cửa và lan can

Lắp đặt hệ cửa, kính, lan can, vật liệu ốp và chiếu sáng mặt tiền. Việc thi công biển hiệu hoặc các chi tiết trang trí phải tuân thủ yêu cầu của công trình và quy định liên quan.

Lắp đặt thiết bị và nội thất

Lắp thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh, điều hòa, quầy, kệ, tủ và những thành phần nội thất thuộc phạm vi công việc.

Kiểm tra, vận hành thử và hoàn thiện

Kiểm tra hoạt động hệ thống kỹ thuật, xử lý các lỗi hoàn thiện, vệ sinh công trình và chuẩn bị nghiệm thu bàn giao.

Với Shophouse bàn giao thô, quy trình bắt đầu từ những hạng mục còn thiếu; không thực hiện lại phần kết cấu đã hoàn thành nếu không có yêu cầu và phương án kỹ thuật phù hợp.

Các vị trí cần kiểm tra kỹ trong quá trình thi công

Kiểm tra chất lượng và nghiệm thu

Các hạng mục cần được kiểm tra theo từng giai đoạn, đặc biệt là phần sẽ bị che khuất sau khi hoàn thiện.

Khi nghiệm thu, chủ công trình nên chú ý:

• Phần xây dựng: Đối chiếu với bản vẽ và hồ sơ nghiệm thu, kiểm tra các hạng mục nhìn thấy được.

• Tường, trần, sàn: Kiểm tra độ phẳng, bề mặt, mối nối, các vị trí nứt hoặc bong rộp bất thường.

• Cửa và phụ kiện: Kiểm tra thao tác đóng mở, khóa, bản lề, ray và độ kín theo yêu cầu.

• Hệ thống điện: Kiểm tra hoạt động, kết quả thử nghiệm an toàn và hồ sơ kỹ thuật cần thiết.

• Hệ thống cấp thoát nước: Kiểm tra vận hành, rò rỉ, thoát nước và các kết quả thử theo yêu cầu.

• Chống thấm: Kiểm tra hồ sơ và kết quả thử nghiệm phù hợp trước khi nghiệm thu.

• Thiết bị và nội thất: Đối chiếu mẫu mã, vị trí, số lượng, tình trạng và chức năng sử dụng.

Đối với các hệ thống có yêu cầu nghiệm thu chuyên ngành, phải thực hiện theo quy định áp dụng, không chỉ kiểm tra bằng quan sát thông thường.

Bàn giao công trình

Sau khi xử lý các tồn tại được ghi nhận, việc bàn giao cần làm rõ:

• Danh sách các hạng mục đã hoàn thành.

• Biên bản nghiệm thu và hồ sơ hoàn công thuộc phạm vi áp dụng.

• Bản vẽ cập nhật hệ thống kỹ thuật, nếu có.

• Hướng dẫn vận hành, bảo trì các thiết bị.

• Hồ sơ bảo hành và thông tin liên hệ xử lý sự cố.

• Các công việc còn tồn tại và trách nhiệm hoàn tất, nếu có.

Không nên đưa Shophouse vào kinh doanh khi những yêu cầu an toàn hoặc điều kiện pháp lý cần thiết cho việc sử dụng chưa được đáp ứng.

Vật liệu xây dựng chính

Tùy theo Shophouse xây mới hay hoàn thiện từ phần thô, các nhóm vật liệu có thể gồm:

• Bê tông, cốt thép: Sử dụng cho các hạng mục kết cấu theo hồ sơ thiết kế.

• Xi măng, cát, đá: Phục vụ các công việc xây dựng phù hợp.

• Gạch xây, vật liệu xây tường: Sử dụng cho tường bao, tường ngăn và các vị trí được thiết kế.

• Vữa xây, vữa tô: Hoàn thiện bề mặt tường và các hạng mục liên quan.

• Vật liệu chống thấm: Dùng tại những khu vực có yêu cầu chống thấm.

• Vật liệu hoàn thiện: Gạch ốp lát, vật liệu sàn, sơn, tấm trần và vật liệu trang trí.

Chủng loại, cấp chất lượng và các đặc tính kỹ thuật phải phù hợp với thiết kế, vị trí sử dụng và yêu cầu của công trình.

Vật tư hệ thống điện và chiếu sáng

Các nhóm vật tư thường sử dụng:

• Dây điện và cáp điện theo thiết kế.

• Ống luồn dây và phụ kiện.

• Tủ điện và thiết bị bảo vệ mạch điện.

• Công tắc, ổ cắm điện.

• Đèn chiếu sáng, đèn trang trí.

• Đèn sự cố, đèn chỉ dẫn thoát nạn tại những vị trí có yêu cầu.

• Dây mạng, ổ cắm dữ liệu và thiết bị kết nối.

• Vật tư phục vụ hệ thống điều khiển, an ninh và các hệ thống kỹ thuật khác nếu có.

Cần lựa chọn thiết bị theo nhu cầu sử dụng thực tế, đặc biệt ở khu vực kinh doanh có nhiều thiết bị điện hoạt động đồng thời.

Vật tư cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh

• Ống cấp nước và phụ kiện nối ống.

• Ống thoát nước và phụ kiện.

• Van khóa, thiết bị điều tiết và phụ kiện lắp đặt.

• Phễu thu sàn, bộ thoát nước và các phụ kiện liên quan.

• Bồn cầu, lavabo, vòi nước và thiết bị vệ sinh.

• Máy bơm, bồn nước hoặc thiết bị cấp nước khác khi thiết kế yêu cầu.

• Thiết bị xử lý nước thải hoặc phụ kiện chuyên dụng phù hợp với hoạt động kinh doanh nếu cần.

Không mặc định hệ thống thoát nước sinh hoạt phù hợp với tất cả mô hình kinh doanh, đặc biệt là hoạt động chế biến thực phẩm.

Vật tư hoàn thiện mặt tiền và nội thất

• Hệ cửa nhôm kính, cửa thép, cửa gỗ hoặc vật liệu khác theo thiết kế.

• Kính, phụ kiện cửa, khóa và vật tư liên kết.

• Vật liệu ốp mặt tiền.

• Sơn, bột bả, vật liệu xử lý bề mặt.

• Gạch lát, sàn gỗ hoặc các vật liệu sàn phù hợp.

• Khung xương, tấm trần và phụ kiện.

• Vật liệu làm quầy, kệ, tủ, vách ngăn.

• Vật liệu và thiết bị phục vụ hệ thống biển hiệu.

• Phụ kiện trang trí và chiếu sáng kiến trúc.

Với mặt tiền Shophouse, cần kiểm tra giới hạn thay đổi kiến trúc và yêu cầu của ban quản lý trước khi đặt gia công các hạng mục.

Chọn vật tư theo khu vực sử dụng

Dụng cụ và thiết bị thi công

Tùy phạm vi công việc, đội thi công sử dụng các nhóm thiết bị:

• Dụng cụ đo đạc, định vị và kiểm tra cao độ.

• Máy cắt, khoan, đục và dụng cụ xây dựng.

• Thiết bị trộn, vận chuyển và thi công vật liệu.

• Dụng cụ lắp đặt điện, nước.

• Dụng cụ thi công sơn, trần, sàn và ốp lát.

• Giàn giáo, thiết bị làm việc trên cao và phương tiện bảo hộ phù hợp.

• Thiết bị đo, thử và kiểm tra hệ thống kỹ thuật.

Các thiết bị kiểm tra chuyên dụng phải được sử dụng bởi người có đủ chuyên môn và theo phương pháp phù hợp.

Sản phẩm sử dụng cho công trình này

Các nhóm sản phẩm có thể liên kết với danh mục vật tư xây dựng và hoàn thiện:

• Vật liệu xây dựng.

• Vật liệu chống thấm.

• Dây điện, ống luồn dây và thiết bị điện.

• Đèn LED và thiết bị chiếu sáng.

• Ống cấp thoát nước và phụ kiện.

• Thiết bị vệ sinh.

• Sơn và vật liệu hoàn thiện.

• Khóa, phụ kiện cửa và phụ kiện nội thất.

Danh mục sản phẩm cần được lựa chọn theo từng hạng mục trong hồ sơ thi công, không mặc định tất cả sản phẩm đều cần cho mọi Shophouse.

Shophouse bàn giao thô có cần thi công lại phần kết cấu không?

Thông thường không cần nếu kết cấu đã hoàn thành, đáp ứng yêu cầu thiết kế và không có thay đổi cần can thiệp. Công việc chủ yếu là hoàn thiện xây dựng, hệ thống kỹ thuật và các không gian sử dụng.

Thi công Shophouse có bao gồm nội thất và biển hiệu không?

Tùy phạm vi đã thỏa thuận. Xây dựng, hoàn thiện nội thất, hệ thống biển hiệu và lắp đặt thiết bị kinh doanh có thể được thực hiện trong cùng một gói hoặc tách thành các hạng mục riêng.

Có thể vừa kinh doanh vừa thi công các tầng còn lại không?

Có thể xem xét tùy hiện trạng, phạm vi thi công và điều kiện an toàn. Cần đánh giá việc cách ly khu vực, tiếng ồn, bụi, hệ thống kỹ thuật, lối thoát nạn và khả năng ảnh hưởng đến khách hàng.

Có được thay đổi mặt tiền Shophouse theo ý muốn không?

Không phải lúc nào cũng được. Việc thay đổi cửa, kính, mái che, biển hiệu hoặc hình thức kiến trúc cần phù hợp hồ sơ pháp lý và quy định quản lý áp dụng cho công trình.

Có thể thay đổi vị trí cầu thang hoặc tháo dỡ tường không?

Cần kiểm tra bản vẽ và hiện trạng kết cấu trước. Không tự tháo dỡ hoặc thay đổi các bộ phận có khả năng chịu lực khi chưa có phương án được người có chuyên môn đánh giá.

Shophouse kinh doanh cà phê hoặc nhà hàng cần chú ý gì?

Ngoài phần xây dựng và nội thất, cần quan tâm đến điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, thông gió, mùi, khu chế biến và yêu cầu phòng cháy chữa cháy áp dụng cho mô hình kinh doanh.

Có cần hoàn thiện bản vẽ trước khi thi công không?

Nên có hồ sơ thiết kế phù hợp với phạm vi công việc. Bản vẽ giúp xác định chính xác vị trí hạng mục, phối hợp hệ thống kỹ thuật, kiểm soát thay đổi và làm căn cứ nghiệm thu.

Làm sao kiểm tra chất lượng Shophouse trước khi bàn giao?

Đối chiếu công trình với hồ sơ thiết kế và danh mục công việc. Kiểm tra bề mặt hoàn thiện, cửa, thiết bị, kết quả thử nghiệm điện nước, chống thấm và các hồ sơ nghiệm thu cần thiết.

Thi công Shophouse có cần thực hiện thủ tục xin phép không?

Tùy thuộc công việc xây mới, hoàn thiện hay cải tạo và điều kiện pháp lý của công trình. Cần kiểm tra yêu cầu về giấy phép xây dựng, chấp thuận cải tạo, quản lý dự án và những thủ tục liên quan trước khi triển khai.

Chủ Shophouse cần chuẩn bị gì trước khi đặt thi công?

Nên chuẩn bị địa chỉ công trình, tình trạng bàn giao, diện tích, số tầng, bản vẽ hiện có, nhu cầu sử dụng từng khu vực và danh sách hạng mục muốn thực hiện. Hình ảnh hoặc video hiện trạng cũng giúp làm rõ phạm vi khảo sát và thi công.