Cải tạo tổng thể biệt thự

Khảo sát hiện trạng

• Kiểm tra mái, máng xối, sân thượng và các vết thấm trên trần, tường.
• Kiểm tra tủ điện, đường dây, ổ cắm, dây nối đất.
• Kiểm tra ống cấp, ống thoát, bể ngầm, bồn mái, bể tự hoại, hố ga ngoài sân.
• Ghi nhận vết nứt, chỗ lún, cửa kẹt để đánh giá kết cấu.
• Đo đạc, chụp ảnh từng tầng, từng phòng làm hồ sơ hiện trạng.

Lập phương án và chia giai đoạn

• Xếp hạng mục theo thứ tự ưu tiên: kết cấu và điện, rồi mái và chống thấm, rồi điện nước âm, cuối cùng là hoàn thiện.
• Chia giai đoạn theo tầng hoặc theo khu, chừa lại phòng ngủ, nhà vệ sinh, bếp để dùng tạm.
• Lập báo giá theo hạng mục, ghi rõ phần đã gồm và chưa gồm.
• Thống nhất lối đi riêng cho thợ, chỗ tập kết vật tư, giờ được làm việc gây ồn.

Chuẩn bị trước khi thi công

• Dời đồ quý, đồ gỗ, tranh, đèn chùm khỏi khu sắp làm; đồ không dời được thì bọc kín.
• Che sàn đá, sàn gỗ, bậc cầu thang bằng tấm bảo vệ.
• Dựng vách ngăn bụi giữa khu đang làm và khu gia đình đang ở.
• Báo hàng xóm, ban quản lý khu biệt thự (nếu có) về lịch thi công, xe chở vật tư, xà bần.

Trình tự thi công từng giai đoạn

• Tháo dỡ phần hoàn thiện cũ trong phạm vi đợt làm.
• Sửa kết cấu, mái, làm chống thấm trước.
• Đi lại điện, nước, ống máy lạnh trong tường, sàn, trần.
• Trát, cán nền, làm trần.
• Ốp lát, sơn, lắp cửa, lắp thiết bị.
• Vệ sinh, bàn giao khu đó rồi mới chuyển sang khu tiếp theo.

Các vị trí cần chú ý

• Chỗ giao giữa phần cũ và phần mới: chân tường, mép sàn, mái tiếp giáp tường.
• Ống nước âm cũ còn giữ lại: thử áp trước khi lát lại để không phải đục lần nữa.
• Cầu thang và lối đi chung: thợ đi lại nhiều, dễ trầy, mẻ.
• Điểm đấu nối giữa tủ điện tầng mới và dây cũ còn dùng.

Kiểm tra trong quá trình thi công

• Chụp ảnh đường điện, ống nước trước khi trát tường, đóng trần.
• Thử áp ống cấp, ngâm nước khu chống thấm trước khi lát gạch.
• Đo cách điện đường dây mới trước khi đóng điện.
• Đối chiếu khối lượng đã làm với báo giá sau mỗi đợt.

Nghiệm thu và bàn giao

• Kiểm tra theo từng khu: không thấm sau mưa hoặc sau khi ngâm nước, điện các phòng hoạt động, nước đủ áp, thoát nhanh.
• Nhận sơ đồ điện, nước và ảnh chụp đường âm.
• Ghi lại việc còn tồn trong biên bản nghiệm thu để xử lý trước khi chuyển đợt.

Xử lý khi không đạt

• Ghi lỗi bằng ảnh, kèm vị trí và khu vực.
• Lỗi nằm ở phần đã che lấp thì mở ra kiểm tra lại, không chỉ sửa bề mặt.
• Gặp hư hỏng ẩn như kèo mục, ống gỉ, thép sàn lộ thì dừng, báo chủ nhà, thống nhất phương án và chi phí rồi mới làm tiếp.

Vật liệu phần thô và sửa chữa

• Xi măng, cát, gạch cho xây tô, cán nền.
• Vữa sửa chữa, keo trám cho chỗ nứt, vỡ cục bộ.
• Thép, bas, vật tư gia cố theo phương án của kỹ sư (nếu có).

Vật liệu chống thấm

• Vật liệu chống thấm gốc xi măng, gốc polyurethane hoặc màng khò, chọn theo từng vị trí.
• Băng cản nước, vật tư xử lý cổ ống, góc tường.

Vật tư điện, nước

• Dây điện, ống luồn, đế âm, tủ điện tầng, CB, thiết bị chống dòng rò.
• Ống cấp nước nóng lạnh, ống thoát, phụ kiện, van.
• Ống đồng, ống nước ngưng cho máy lạnh nếu làm cùng đợt.

Vật liệu hoàn thiện

• Gạch, đá, sàn gỗ theo từng phòng.
• Tấm thạch cao, khung trần, phào.
• Sơn nội thất, sơn ngoại thất, sơn chống thấm.
• Cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp.

Vật tư bảo vệ khi nhà đang ở

• Tấm bảo vệ sàn, nẹp góc cầu thang.
• Màng nilon, băng keo, vách ngăn bụi tạm.
• Bạt phủ đồ gỗ, túi bọc đèn chùm, thiết bị điện tử.

Chọn vật liệu theo khu vực

Dụng cụ thi công

• Giàn giáo, thang cho trần cao và mặt ngoài.
• Máy đục, máy cắt có hút bụi.
• Máy laser cân mực, máy trộn vữa.

Thiết bị kiểm tra

• Đồng hồ đo điện, máy đo cách điện.
• Bơm thử áp đường ống nước.
• Máy đo độ ẩm tường, thước, nivô.

Cải tạo biệt thự có phải dọn ra ngoài ở không?

Không nhất thiết. Nếu chia giai đoạn theo tầng hoặc theo khu, gia đình vẫn ở được. Riêng lúc đấu nối điện tổng, nước tổng có thể phải cắt điện, nước trong một thời gian ngắn và sẽ được báo trước.

Cải tạo tổng thể biệt thự mất bao lâu?

Tùy diện tích, số hạng mục và số giai đoạn. Tiến độ cụ thể được báo sau khi khảo sát và chốt phương án.

Có cần xin giấy phép xây dựng không?

Sửa chữa bên trong, không đổi kết cấu chịu lực, công năng và kiến trúc mặt ngoài thường không phải xin phép. Nếu đập tường chịu lực, nâng tầng hoặc đổi mặt ngoài, nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước.

Nên làm hạng mục nào trước?

Ưu tiên kết cấu, điện, mái và chống thấm. Sơn, sàn, trần làm sau để không phải làm lại khi sửa phần bên dưới.

Giá cải tạo đã gồm nội thất chưa?

Thường chưa. Đồ gỗ rời, rèm, thiết bị điện tử, thiết bị bếp cao cấp được báo riêng theo mẫu chủ nhà chọn.

Có giữ lại được vật liệu cũ không?

Được nếu còn tốt, như cửa gỗ, đá, đèn chùm, ngói. Thợ cần tháo cẩn thận và cất riêng để lắp lại.

Phát sinh chi phí thường do đâu?

Hay gặp nhất là hư hỏng ẩn khi tháo dỡ: kèo mục, ống gỉ, thép sàn lộ. Khảo sát kỹ và thống nhất trước cách xử lý phần phát sinh giúp hạn chế việc này.

Có cần bản vẽ trước khi cải tạo không?

Nếu chỉ thay vật liệu hoàn thiện, bản vẽ mặt bằng và danh sách hạng mục là đủ. Nếu đổi công năng phòng hoặc động đến kết cấu thì nên có bản vẽ và ý kiến kỹ sư.

Làm sao biết cải tạo đã đạt?

Không thấm sau mưa hoặc sau khi ngâm thử, điện các phòng dùng được và có chống giật, nước đủ áp ở tầng cao, bề mặt hoàn thiện phẳng, đều màu, có sơ đồ điện nước bàn giao.