Bạn vừa thuê mặt bằng, đã hẹn ngày khai trương, rồi nhận về ba bảng báo giá cải tạo chênh nhau xa. Bảng ghi gọn một dòng "trọn gói", bảng kín vài trang hạng mục. Bạn không biết bảng nào thiếu và lo thi công rồi mới lòi ra phát sinh.

Sai lầm phổ biến là so tổng tiền hoặc so đơn giá theo m² mà chưa biết mỗi bên đã tính những gì. Bảng rẻ thường rẻ vì thiếu hạng mục, và phần thiếu đó vẫn phải làm, chỉ là bị tính sau khi đã đục phá.

Bài viết này giúp bạn biết chi phí cải tạo một mặt bằng kinh doanh gồm những hạng mục nào, yếu tố nào làm chi phí thay đổi và cách đọc báo giá để hạn chế phát sinh.

Trả lời nhanh

Chi phí cải tạo một mặt bằng kinh doanh thường gồm các nhóm: khảo sát và bố trí mặt bằng, tháo dỡ, sửa phần thô và chống thấm, hệ thống điện, cấp thoát nước, máy lạnh và thông gió, trần, tường, sàn, mặt tiền, nhà vệ sinh, quầy kệ, cùng các chi phí che chắn, vận chuyển, vệ sinh và bàn giao. Mức chi phí cụ thể chỉ chốt được sau khảo sát hiện trạng.

Chi phí cải tạo mặt bằng kinh doanh gồm những hạng mục nào

Dùng bảng này để đối chiếu báo giá, tránh sót nhóm nào:

Nhóm hạng mục Thường gồm
Khảo sát, bố trí mặt bằng Đo đạc, chụp hiện trạng, layout khu bán, kho, quầy, lối đi
Tháo dỡ, vận chuyển Tháo trần, vách, quầy, gạch cũ; gom và chở xà bần
Phần thô, chống thấm Xây tô, sửa nứt, xử lý chỗ ẩm, chống thấm sàn vệ sinh, tường giáp nhà bên
Hệ thống điện Tủ điện, CB nhánh, dây, ổ cắm, chiếu sáng khu bán, đèn mặt tiền
Cấp thoát nước Ống cấp, ống thoát, phễu thu, điểm nước cho quầy, khu rửa, bẫy mỡ với quán ăn
Máy lạnh, thông gió Vị trí dàn lạnh, ống đồng, thoát nước ngưng, quạt hút
Trần, tường, sàn Trần thạch cao, sơn, ốp tường, lát nền
Mặt tiền, cửa Biển hiệu, ốp mặt tiền, cửa kính, cửa cuốn, bậc thềm
Nhà vệ sinh, khu phụ Chống thấm, ốp lát, thiết bị vệ sinh, khu nhân viên
Quầy, kệ, nội thất Quầy thu ngân, quầy pha chế, kệ trưng bày, có khi do đơn vị nội thất làm riêng
Che chắn, vệ sinh, bàn giao Che mặt tiền, lối đi chung, vệ sinh công nghiệp, chạy thử

Hệ thống phòng cháy chữa cháy có yêu cầu riêng theo quy định, nên hỏi rõ phần này nằm trong phạm vi hay do đơn vị chuyên ngành phụ trách. Với phần điện nước, bạn có thể đọc thêm những gì cần chuẩn bị khi thi công điện nước cho mặt bằng kinh doanh.

Dấu hiệu báo giá cải tạo mặt bằng đang thiếu hạng mục

  • Chỉ có một dòng "cải tạo trọn gói" hoặc một đơn giá theo m², không thấy tháo dỡ, xà bần, che chắn.
  • Điện chỉ ghi "đi lại điện" mà không có tủ điện, CB nhánh, số điểm ổ cắm, đèn.
  • Không nhắc đến chống thấm dù mặt bằng có nhà vệ sinh, khu rửa hoặc tường giáp nhà bên.
  • Vật liệu chỉ ghi "loại tốt", không có tên, quy cách để so sánh.

Các yếu tố làm chi phí cải tạo mặt bằng thay đổi

  • Hiện trạng mặt bằng: mặt bằng cũ còn trần, vách, gạch phải tháo, có chỗ thấm, nứt, điện chắp vá thì khối lượng tăng.
  • Ngành hàng và thiết bị: quán ăn cần bếp, thoát nước, hút khói; cửa hàng bán lẻ cần nhiều đèn, ổ cắm, kệ.
  • Mức độ đổi bố trí: giữ nguyên vị trí nhà vệ sinh, quầy thì ít việc hơn so với dời toàn bộ.
  • Vật liệu hoàn thiện: loại gạch, sơn, trần, ốp mặt tiền và mức độ trang trí.
  • Quy định của chủ nhà, tòa nhà: giờ được làm ồn, chỗ tập kết vật tư, phần được đục, phần phải trả lại khi hết hợp đồng.
  • Tiến độ và giờ thi công: khai trương gấp, làm ngoài giờ hoặc vừa làm vừa bán ảnh hưởng cách bố trí nhân lực.

Cách tự rà soát mặt bằng trước khi xin báo giá

Chuẩn bị trước để thợ khảo sát nhanh, báo giá sát hơn:

  1. Đọc lại hợp đồng thuê: phần nào được phép đục, khoan, thay đổi, phần nào phải tháo trả.
  2. Chụp ảnh từng khu: mặt tiền, trần, tường, sàn, tủ điện, nhà vệ sinh, các vết ố, vết nứt.
  3. Ghi lại vị trí đồng hồ điện, đồng hồ nước, cống thoát hiện có.
  4. Lập danh sách thiết bị dự kiến dùng: máy lạnh, tủ mát, đèn trưng bày, thiết bị bếp.
  5. Phác bố trí mong muốn: quầy, kệ, kho, chỗ ngồi, lối đi.
  6. Chốt ngày cần mở bán và khung giờ được thi công.

Chưa rõ mặt bằng của mình cần làm những hạng mục nào? Gửi yêu cầu khảo sát mặt bằng trên Thotot kèm ảnh hiện trạng, thợ sẽ đến xem tận nơi trước khi lập danh sách hạng mục.

Sai lầm thường gặp khi tính chi phí cải tạo mặt bằng

  • Chốt một con số theo m²: không biết đã gồm những gì, đến khi làm mới phát sinh tháo dỡ, chống thấm, điện.
  • Làm hoàn thiện trước, tính điện nước sau: trần đóng, tường sơn xong lại phải đục để đi thêm dây, ống.
  • Bỏ qua phần thô và chống thấm: sơn mới, gạch mới đẹp vài tháng rồi ố, bong ở đúng chỗ cũ.
  • Không tính tải điện theo thiết bị thật: khai trương xong CB nhảy, phải làm lại tủ điện khi đang bán.
  • Quên chi phí "không thấy": che chắn, vận chuyển xà bần, vệ sinh, làm ngoài giờ.

Quy trình lập dự toán cải tạo mặt bằng đúng thứ tự

  1. Khảo sát hiện trạng: đo đạc, chụp ảnh, kiểm tra trần, tường, sàn, thấm, nứt, điện, nước. Không khảo sát thì báo giá chỉ là ước đoán.
  2. Chốt bố trí mặt bằng: vị trí quầy, kệ, kho, nhà vệ sinh, thiết bị. Đổi layout sau khi đã báo giá là nguồn phát sinh thường gặp.
  3. Lập danh sách hạng mục: từ tháo dỡ, phần thô, điện nước đến hoàn thiện, mặt tiền, quầy kệ.
  4. Chốt vật liệu chính: tên, quy cách cho trần, sàn, sơn, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh.
  5. Báo giá theo hạng mục và tiến độ: mỗi dòng có khối lượng, đơn vị, vật liệu, ghi rõ phần không bao gồm.
  6. Thống nhất cách xử lý phát sinh: gặp hư hỏng ẩn thì chụp ảnh, báo trước, duyệt rồi mới làm.

Nếu muốn tách nhân công và vật tư, bạn có thể tham khảo nên thuê nhân công riêng hay khoán cả vật tư và thi công.

Ca thực tế Thotot: cải tạo tổng thể cửa hàng

Công trình Cải tạo tổng thể cửa hàng là ví dụ cho cách lập chi phí theo hạng mục. Hiện trạng thường gặp là cửa hàng xuống cấp nhiều chỗ cùng lúc: trần ố, tường bong, sàn bộp, điện chắp vá, bố trí cũ khiến khách khó đi lại và kho, quầy không tiện vận hành.

Thợ đo đạc, chụp hiện trạng từng khu, kiểm tra trần, tường, sàn, chỗ thấm, tủ điện, đường nước và hỏi rõ quy định của chủ nhà hoặc tòa nhà. Sau khi chốt layout và vật liệu chính, công trình được báo giá theo từng hạng mục thay vì một con số theo m², tiến độ lên theo ngày cần mở bán.

Khi thi công, điện nước được kiểm tra trước khi đóng trần, phát sinh được ghi lại và thống nhất trước khi làm, nghiệm thu từng khu theo danh sách.

Chọn phương án theo tình trạng mặt bằng

Tình trạng Cách xử lý Mức can thiệp
Còn tốt, chỉ đổi nhận diện Sơn lại, thay đèn, biển hiệu Nhẹ
Bố trí chưa hợp, điện nước còn dùng được Đổi layout, bổ sung điện, hoàn thiện lại khu bán Trung bình
Đổi ngành hàng, cần thêm bếp, khu ướt Đi lại điện nước, thoát nước, chống thấm, rồi hoàn thiện Trung bình đến lớn
Thấm, nứt, điện chắp vá nhiều chỗ Cải tạo tổng thể, xử lý phần thô trước Lớn

Công trình thực tế Thotot đã làm

Công trình Điểm liên quan
Cải tạo tổng thể cửa hàng Khảo sát từng khu, báo giá theo hạng mục, tiến độ theo ngày mở bán
Hoàn thiện mặt bằng thuê mở nhà hàng Điện đủ tải bếp, cấp thoát nước có bẫy mỡ, chống thấm khu ướt
Cải tạo tổng thể quán café Bố trí lại quầy pha chế, chỗ ngồi, điện nước, chia giai đoạn
Cải tạo tổng thể văn phòng Làm theo quy định tòa nhà, bổ sung ổ cắm, điểm mạng, chiếu sáng

Lưu ý khi thuê thợ và nhận báo giá cải tạo mặt bằng

  • Yêu cầu báo giá tách theo hạng mục, có khối lượng, đơn vị và vật liệu cụ thể.
  • Hỏi rõ phần không bao gồm: quầy kệ, thiết bị bếp, biển hiệu, phòng cháy chữa cháy.
  • Hỏi cách xử lý khi gặp hư hỏng ẩn: báo trước, có ảnh, duyệt rồi mới làm.
  • Hỏi tiến độ từng giai đoạn, việc nào xong trước ngày khai trương.
  • Hỏi điều kiện bảo hành cho từng nhóm hạng mục, nhất là điện, nước, chống thấm.

Khi so sánh nhiều đơn vị, bạn có thể xem cách đọc bảng báo giá thi công để nhận ra hạng mục bị thiếu hoặc mập mờ.

Vì sao các báo giá cải tạo mặt bằng chênh nhau nhiều?

Thường vì phạm vi khác nhau: bên này tính tháo dỡ, chống thấm, điện mới, bên kia bỏ qua. Hãy so theo từng hạng mục trước khi so tổng tiền.

Nên làm hạng mục nào trước nếu ngân sách có hạn?

Ưu tiên phần an toàn và phần sẽ bị che kín: điện, nước, chống thấm. Phần trang trí có thể làm sau mà không phải đục lại.

Mặt bằng thuê thì ai chịu chi phí sửa phần kết cấu, mái?

Tùy hợp đồng thuê. Bạn nên thống nhất với chủ nhà trước khi khảo sát để báo giá tách đúng phần của mỗi bên.

Liên hệ Thotot

Chi phí cải tạo một mặt bằng kinh doanh chỉ kiểm soát được khi bạn biết rõ mình trả cho những hạng mục nào. Khi để thợ Thotot khảo sát, bạn có hiện trạng từng khu, danh sách hạng mục đúng ngành hàng và báo giá tách theo hạng mục để dễ so sánh.

Hãy gửi yêu cầu khảo sát và báo giá cải tạo mặt bằng trên Thotot kèm ảnh hiện trạng và ngày dự kiến khai trương. Thợ sẽ liên hệ hẹn lịch, bạn xem phương án rồi mới quyết định.